전세 계약 전 확인할 7가지 — 소유자·권리·전입·보증·예산

정정 (2026-10-05): 이전 글의 '전세취득세 3%·전세양도세 6%', '보증금 3억원 초과만 확정일자 대상', '전입신고를 주기적으로 갱신'이라는 설명은 잘못됐습니다. 해당 세목·조건·계산을 철회합니다. 보증금 2억원에 600만원 세금을 준비하라는 안내를 따르지 마세요.

1. 임대인과 계약 상대가 같은지 확인

등기사항증명서의 소유자와 계약 상대의 신분을 대조합니다. 대리 계약이면 위임·본인 확인 절차를 확인하고 이해가 안 되면 계약을 멈춥니다. 신분증 사본을 공개 게시판에 올리거나 타인의 주민등록을 임의 조회하지 않습니다.

2. 등기와 실제 주택을 함께 확인

계약 전 등기사항증명서와 건축물대장을 확인하고 권리 제한·선순위 권리·건물 용도를 읽습니다. 계약 때 확인했어도 잔금 전에 다시 확인할 수 있습니다. 근저당 하나만 보고 안전·위험을 확정하지 말고 전체 선순위 관계와 주택 가치를 검토해야 합니다.

3. 비용을 없는 세목으로 계산하지 않기

일반 주택 임대차를 체결한다고 보증금의 3%를 '전세취득세'로 내는 것은 아닙니다. 보증금·중개보수·이사·대출 비용·보증료·등기 관련 비용 등을 실제 항목으로 나눠 확인합니다. 전세권 설정처럼 별도 법적 절차를 선택하는 경우의 비용은 일반 임대차와 구분해 해당 기관에 문의하세요.

4. 인도·주민등록·확정일자를 각각 이해

찾기쉬운 생활법령의 대항력·우선변제권 안내에 따르면 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서의 확정일자를 함께 확인합니다.

보증금 3억원·6억원을 기준으로 전입신고나 확정일자가 불필요해지는 것이 아닙니다. 확정일자와 대항요건을 갖춘 실제 시점을 함께 봐야 하므로 두 날짜 중 빠른 날만 택하면 안 됩니다. 구체적인 권리 순위는 선순위 권리와 사건 사실에 따라 달라집니다.

5. 반환보증은 계약 전에 가입 가능성 확인

HUG·HF·SGI의 상품, 보증 대상·한도·신청 기한·주택가격·선순위 조건을 직접 확인합니다. 계약 뒤 자동으로 가입되거나 모든 손해가 전액 보장되는 보험이라고 생각하지 마세요. 가입 승인과 약관상 보증 범위를 확인해야 합니다.

공식 안내: 주택도시보증공사, 한국주택금융공사. 보증료·한도는 여기서 임의 숫자로 고정하지 않습니다.

6. 특약과 상태 기록

권리 변동, 반환보증 가입 관련 협조, 하자·수리, 잔금·보증금 반환, 중도해지의 내용을 문서로 정리합니다. 특약이 있다고 모든 권리 문제가 해결되는 것은 아니므로 큰 금액이면 자격 있는 전문가 검토를 받습니다. 기존 훼손·설비 상태는 날짜가 있는 사진과 점검표로 남깁니다.

7. 반환받기 전 이사 계획을 따로 검토

계약 종료 뒤 보증금을 받지 못하고 이사를 해야 하면 임차권등기명령 등 권리 보전 절차를 먼저 확인합니다. 신청했다는 사실과 등기가 완료됐다는 사실은 다릅니다. 보증금을 못 받은 채 주소를 옮기는 결정을 먼저 하지 마세요.

임차권등기명령 공식 생활법령 안내를 확인하고 구체적인 사건은 법률구조공단·변호사에게 상담하세요.

계약 직전 점검표

• 소유자·대리권과 실제 주택을 확인했다.
• 계약 전·잔금 전 권리 변동을 확인할 계획이 있다.
• 보증금 외 비용을 실제 견적 항목으로 구분했다.
• 전입·인도·확정일자의 의미와 일정을 확인했다.
• 반환보증의 신청 기한과 가입 가능성을 직접 확인했다.
• 특약·하자·공개하지 않을 개인정보를 구분했다.
• 보증금을 못 받으면 이사 전 법률 상담을 받을 창구를 정했다.

작성·공식 안내 열람 2026-10-05. 이 글은 법률 자문·중개·보증 가입 대행이 아닙니다. 보증금 반환 준비 · 무료 자료